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充分認識房地產業的“營改增”

發布時間:2014-12-04

   房地產業營改增的腳步越來越近,對從未接觸過營改增的房企來說,是莫名的恐慌,到底營改增是利好還是利空,房企應如何應對,是每個房企經營者必須思考和面對的。
   一、推行營改增政策的意義:
   1、破除重復征稅,降低原有繳納營業稅企業的稅負。凡是征收營業稅的企業其實在購買原材料時已繳納了增值稅進項稅額,只是這部分增值稅并未抵扣出去,企業成為了增值稅的最終承擔者,并且在此基礎上又交了一道營業稅,違反了稅政制定中的大忌——重復征稅概念。
   2、實現產業結構升級的目標。征收營業稅的多為第三產業即服務業,降低服務業的稅負有利于國家三產的發展。
   3、全行業推行營改增后,會逐漸建立完善的抵扣鏈,最終全面實行以票控稅,消除假賬。這也是營改增政策實行的現實意義。
   因此,長久來看,營改增是國家結構性減稅的大政策,是好事,目前眾多企業仍在望而卻步的原因有:一是不熟悉增值稅的抵扣制度;二是在營改增過渡時期,可能會由于上下游企業改革不同步、可抵扣發票取得不足等原因造成營改增后的暫時性稅負增加。
   二、營改增大局即將到來的應對建議:
   1、與具備正規資質的上游企業合作。從上游看,一定要取得可抵扣的增票,這就要求必須和正規的供應商和建筑企業合作。同時也要注意供應商可能會趁機提高售價,一定要多家詢價比較。
   2、增加面對企業客戶的銷售。從下游看,房企面對企業銷售會更有利于銷售的完成,因為下游企業在購房后也獲得了可抵扣的增值稅發票。因此營改增將更有利于商業地產的開發。
   3、提高精裝修房銷售比例。普通購房者是各種稅負的最終承擔者,增加對精裝修房的銷售有利于取得更多的固定資產和物料的增值稅發票予以抵扣,降低企業稅負,增加盈利空間。
   4、改變競爭策略。抵扣充足、稅負總體下降的房企進行房屋銷售更具成本優勢,面對競爭可有更多的策略選擇。
   5、有利于企業內控水平的提升。提高納稅意識,強化在原材料采購環節和接受勞務過程中索取發票的意識;加強工程決算的管理,及時進行工程決算并取得發票;提高會計核算質量,做到筆筆賬目有合法的原始依據,堅決做到沒有發票不得抵扣,提高會計核算的及時性,爭取做到項目竣工驗收之時會計核算結束。
   三、目前房產業營改增政策推行進度:
   1、對于政府制定的全行業必須推行營改增的政策目標,當前的現實是:受上世紀九十年代的分稅制影響,目前房企涉稅稅種不少,且都在地稅局完稅,而增值稅是由國稅局征收的,全部上交國家,因此房企營改增后就涉及到土地增值稅如何處理的問題。由于它是地方稅種,數額極大,對地方政府貢獻頗豐,因此存亡爭議很大,預計繼續存活的可能性極大。
   2、受房企上游企業增稅票提供不完全的影響,簡易征收辦法也在討論之列,稅率被定為6%則對房企不是利好。
   3、受土地成本占額較大并無增票可取限制,因房產業與建安業同步實行營改增,另一種可能是將稅率定為11%,實行抵扣??缙陧椖抗烙嬕矔瑫r出臺相應政策。
   總的來說,營改增政策將會大大提高房地產行業的規范化操作程度,理順房產地業、建筑業的抵扣鏈條。營改增稅制改革由于涉及到企業方方面面的工作,需要企業領導、相關人員超前謀劃、全盤考慮、積極應對,提前做好相關培訓工作,謀劃制定或修訂相關制度,使營改增能在房地產企業順利平穩過渡。

(冀興房地產 李建素)

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